AHIP斥资1.24亿收购3家希尔顿大使套房酒店

　　上市公司American Hotel Income Properties REIT LP（简称AHIP）宣布，已同意通过其子公司收购之前宣布的战略投资组合：三家希尔顿大使套房酒店（Embassy Suites Hotels）。这三家大使套房酒店共拥有782间客房，分别位于俄亥俄州的哥伦布、克利夫兰和辛辛那提地区，收购价格约为1.24亿美元，包括用于收购的预期成本和用于品牌授权的酒店翻新计划（PIPs）。

　　收购该“中西部地区三家大使馆套房投资组合”后，未来一年的净营业收入（包括全部的酒店管理费用、品牌特许经营费、4.0%的家具储备金、固定资产和设备支出以及酒店翻新计划）将实现8%的加权平均资本化率。

　　收购要点

　　三家酒店每间客房的收购费用为9万美元，包括PIPs在内，低于管理层对重置资本的估值。希尔顿大使套房酒店是业内领先的精品服务酒店，客房全部为套房，为客人提供免费的“即点即做”早餐以及免费晚宴。

　　AHIP预计会为包括PIPs在内收购价格筹资，其中一部分资金来自AHIP近期宣布发售的股票净收入，以及6500万美元的商业性不动产抵押贷款证券（CMBS）的贷款收入。

　　抵押贷款（Mortgage）预计为期十年，前两年仅支付利息，后七年的在未来三十年内分期摊销，预计固定利率约为70%。此外，贷款人同意在前两年内提供FF&E储备金豁免。

　　拥有284间客房的哥伦布都柏林大使套房酒店（Embassy Suites Columbus Dublin）位于俄亥俄州的都柏林，据哥伦布市中心以北约15英里处，处于270号州际公路和161号州际公路的交界处。该酒店地理位置优越，靠近许多企业和地区总部，其中包括Nationwide Insurance和俄亥俄州立大学（美国第三大校园）。哥伦布是俄亥俄州首都及最大城市，人口约为85万。哥伦布都市圈拥有210万人口。

　　拥有271间客房的克利夫兰大使套房酒店（Embassy Suites Cleveland Rockside）坐落于俄亥俄州独立城，位于克利夫兰市中心以南约10英里，克利夫兰霍普金斯机场以东约12英里，480号州际公路和77号州际公路交界处。该酒店靠近多个需求来源，其中有三大体育场馆，分别属于美国职棒大联盟（MLB）、职业篮球联赛（NBA）和国家橄榄球联盟（NFL）。克利夫兰是医疗中心聚集区，拥有60多家医院，其中包括全球闻名的克利夫兰诊所（Cleveland Clinic）。它是俄亥俄州第二大城市，人口约为40万，都市圈拥有近210万人口。

　　拥有227间客房的辛辛那提大使套房酒店（Embassy Suites Cincinnati Rivercenter）坐落于俄亥俄河畔，俯瞰肯塔基州科文顿市中心辛辛那提。酒店所占地是从科文顿市租赁而来，下一次续约是在2040年。该酒店靠近需求来源，包括北肯塔基会议中心（Northern Kentucky Convention Center）和杜克能源会议中心（Duke Energy Convention Center），以及NFL和MLB的重要体育场馆。辛辛那提拥有9家位列财富500强名单的公司，其中包括Kroger Co.、Proctor and Gamble和Macy’s。该地区人口约为30万人，都市圈拥有近220万人口。

　　本次交易将于2017年1月末结束，遵循惯例成交条款和文件，并预计将即刻增加调整后的运营资金（AFFO）。

　　此次收购完成后，再加上之前宣布的对位于达拉斯、得克萨斯州和亚利桑那州坦佩的希尔顿Embassy Suites收购，AHIP的投资组合将囊括96家酒店（9467间客房），还有50家品牌酒店（5574间客房），以及46间Rail-Crew Hotels（3893间客房）。

　　收购后三家酒店将由AHIP的独家酒店管理公司Tower Rock Hotels & Resorts Inc.管理，它是O’Neill Hotels and Resorts Ltd.的全资子公司。

　　AHIP总裁Ian McAuley评论说，“这项投资战略建立在之前宣布的对大型市场中的大型精选服务酒店的收购之上。这些特定的酒店地理位置优越，在各自的市场中表现良好。当我参观这些酒店时，它们整体的机构质量使我影响深刻。AHIP有能力使用以保守方式筹得的、长期低成本固定利率的债务，这一点突出了我们为单位信托持有人提供稳定回报的战略关键点。”

　　在今年10月28日，AHIP曾宣布完成对四家万豪精选服务品牌酒店的收购事宜，收购金额共计4700万美元。收购的四家酒店分别位于弗罗里达州的杰克逊维尔和盐湖城，以及田纳西州的查塔努加，分别是一家含109间客房的万豪居家酒店(Residence Inn)；两家89家你客房的Fairfield Inn & Suites和一家87间客房的TownePlace Suites。这四家酒店均由万豪国际酒店集团授权特许经营，全部位于重大交通枢纽附近，这种地理位置是拉动需求的一大优势，也是吸引AHIP对其收购的重要驱动因素。