房产商加入民宿站队 旅游地产你搞懂了么?

　　我们习惯把民宿称为是一项文创运动，空间是艺术，内容是情感。对于一个成熟的非标住宿产品而言，确实如此。这些具有美感，天生自带传播属性的内容受益于社交媒体的广泛受众得到了无限风光。

　　当我们拨开这层包装的糖纸，会发现旅游业与房地产的深度结合才是民宿风光本质。如若民宿失去了土地、建筑的依托，没有旅游活动的加持，不懂落地，再有创意的民宿还是会成为空中楼阁。

　　占据绝佳景观、交通便利的房源无疑能够助力短租民宿成为平台上的热销款，有一个棘手的问题是，我们值不值得冒更大风险，加大启动资金的投入？毕竟，好的地段寸土寸金，高昂的房价必定会加重民宿主后续的运营压力。

　　这也解释了近年来随着市场投资和消费模式的转变，房产商为何纷纷瞄准民宿进行转型升级。既有恒大、绿地、碧桂园、万科、华裔城等这些实力雄厚的开发商，还不乏本地小开发商的紧随。

　　民宿与地产

　　民宿作为旅游地产的典型代表，集中了度假、休闲、生活、娱乐多个场景，且对物业依赖性极强，成熟的地产行业不仅拥有稳定的客流，还保证了高水平的物业，这些都能有效弥补民宿行业目前的短板。

　　而中国房地产经过这些年来的迅猛发展，政策调整、民众期望、城镇用地饱和、人口红利的结束等各类因素叠加让房产业以维稳为前提，渐渐进入了行业的瓶颈期，为响应房地产业转型升级政策，谋求新发展，急需一个改造升级的入口，民宿就成为了瞄准的对象。

　　旅游地产

　　旅游地产是所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。

　　其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。

　　根据旅游地产的类型，短租民宿也衍生出了多种功能业态，尤其是独立成景的民宿本身俨然成为了一块综合的旅游区块。

　　具体商业模式

　　1、将存量别墅转化为运营资产

　　今年10月，绿地集团与山里寒舍(北京)旅游投资管理有限公司在京签订合作协议，确认在天津蓟县的绿地盘龙谷文化城建设精品民宿酒店事项。合作中双方约定，绿地集团拿出14栋别墅交由山里寒舍运营打理，租期20年。

　　通过合作，山里寒舍充分发挥民宿运营优势，别墅的欧式风格设计也丰富了山里寒舍的产品种类。

　　未来，绿地别墅的业主也可以委托山里寒舍进行民宿运营。这样做既可以满足业主的居住需求，又可以利用闲置时间提升资产收益。

　　这是将存量别墅转为运营资产的首次尝试，不仅加速了存量资产的去化，更意在导入了新型地产运营模式，为项目后续发展助益。

　　2、在商品住房社区中建立民宿圈

　　今年，绿城在杭州青山湖边建了一处名为溪塘林麓的民宿，这个农庄形态的民宿占地3300平米。其中建筑面积约1000平米，包括花房、客厅和14间客房。

　　民宿只是这里的开始，在小镇中心，绿城还整体预留了20%的商业面积，专门给业主开各种文艺小店：书吧、酒吧、小剧院……

　　几乎所有民宿里让人心动的元素都被一网打尽。住在这里，放松心情远不只是种田、养花或钓鱼，绿城还鼓励业主们踊跃报名，参与经营生态农庄。

　　3、去库存盘活公寓房产

　　短租平台途家以提供房产托管服务起家，其线上的房源分成两类：一类是自营房源，包括手上有多套房源的大业主和小业主；另一类是商户房源，主要是旅游目的地或者商旅城市中经营酒店式公寓等的商家。

　　看中了中国楼市空置率太高的问题和市场上去库存的方法空缺，途家网一开始就选择大业主的空置房源，并且辅以管家或者托管业务，既保证途家网的房源供应，使它们能够及时做各种调配，也满足了消费者多样的旅游消费需求。

　　待模式稳定之后，途家又把短租当做一种赚钱的途径推广给中国房东，推广至二三级市场，更多人感受到了分享住宿带来的便利，使得个体职业房东的队列变得日益壮大。

　　1、物业管理：途家采用自营的“维斯登“品牌提供标准化的公寓式酒店管理服务为业主提供物业管理服务。

　　2、租赁经营：途家将签订了租赁合约的公寓通过自营平台途家网，和其他分销渠道比如携程、去哪儿进行销售，途家与业主按约定比例分成，同时业主享有固定天数的全国免费交换入住权。

　　3、OTA平台：途家还通过自营的平台销售由第三方管理的酒店式公寓，并按照约定的比例与酒店式公寓管理公司进行分成。

　　风险预估

　　当然，旅游地产，不仅可以做民宿的生意，也可以衍生出养生、养老、类刚需，类商业地产等多种形态。

　　地产商在城郊圈地大举改造，建设超越楼盘概念的民宿度假区，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为郊区新镇建设的示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。

　　对于地处城郊的乡村民宿而言，房产商用于开发民宿的地块一般较偏远，拿地成本比一般市区地块低，但配套和营销费用的投入不少，哪怕是同一地区的旅游地产项目，并不是所有都能畅销。

　　对于地处商圈的城市民宿而言，随着房管局限购限贷进一步收紧，房产商也可将滞销的自建楼盘转化成为短租民宿项目，占据自有品牌高地，以规模化运营取胜。

　　那么也就意味着，随着时间推移，一旦等到土地盛宴结束，大房企以碾压性优势进入民宿领域，单体民宿和小业主生存空间可能会被进一步压缩，接下来也许就会很难再找到非标住宿的突破口。