独家揭秘：两笔影响整个酒店业的收购交易

　　Blackstone (黑石集团)和 Centerbridge Partners(中桥合伙公司)两大集团的高管聚首，谈论了两笔影响整个酒店业的收购交易。

　　黑石集团，总部位于美国纽约，是一家全球领先的另类资产管理和提供金融咨询服务的机构，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，美国规模最大的上市投资管理公司。

　　中桥合伙公司是一家投资管理公司，专注于私募股权和信贷投资机会。截至2015年4月，该公司拥有约250亿美元的资本。

　　两家公司的管理人员将在当前经济周期下完成的两笔酒店业最有代表性的交易进行解剖、分析，并提供了独家内部消息。

　　底线?耐心是上策

　　Art Adler, 仲量联行美洲酒店及酒店集团的董事总经理和首席执行官，在最近纽约国际酒店业投资大会会议期间，主持了“交易的解剖与分析”全体会议下的小组会议，深入研究并探讨了这几笔酒店业的交易。

　　Tyler Henritze，黑石集团(Blackstone)美国收购业务的联席主管、高级董事总经理，和William Rahm，中桥合伙公司(Centerbridge Partners)的高级董事总经理，提供了各自公司进行收购的有关决策的细节。这两笔被讨论的收购交易分别是，2014黑石集团收购拉斯维加斯大都会酒店(The Cosmopolitan of Las Vegas)以及中桥合伙公司在2015年5月完成的对 Great Wolf Resorts的收购。

　　黑石集团收购拉斯维加斯大都会酒店

　　2014年5月，德意志银行同意将拉斯维加斯大都会酒店及旗下赌场以17亿美元现金出售给黑石集团。在收购时，这家在建造时花费43亿美金的酒店，占地两英亩，坐拥两座摩天塔楼，有着共计2995间客房。德意志银行，这家德国最大的银行在2008年因为之前的业主无力偿还一笔工程贷款而通过止赎程序获得了这家酒店。

　　“众所周知，贷方会出售这家酒店，”Henritze说。“我们已经跟踪它很多年了。它坐落在Strip大街上，最初是要建公寓。房地产质量相当出色。”

　　• 机会：Henritze表示，地理位置和整个酒店建筑的物理结构是它最好的特征。“但很明显，它需要从运营方面改进。”

　　• 结果：2014，大都会酒店在过去12个月实现盈利约为1亿美金，扣除利息，税，折旧及摊销，这一数字为2013年的两倍。据Henritze说：“利润率在16%左右，远远低于其竞争对手。”

　　• 升级：该酒店有一些尚未开发的潜力，Henritze说。黑石集团将一部分女佣衣柜改造成了46间客房，每年可以带来大约400万美金的收益。此外，黑石集团还建造了21套高级套房，以及此前德意志银行尚未完成兴建的位于东塔顶层共四层楼的一个大型私人游戏室。

　　• 软品牌：大都会酒店隶属于万豪国际旗下Autograph Collection品牌，黑石的管理团队花费了大量时间研究其价值，Henritze说：“这使得它能保持其独特且自主的品牌形象。后端的销售，特别是从集团方面来说，从每晚的入住率就可以看出它的价值。”

　　• 退出策略：“我们会结合它的建造成本并以一个很大的折扣进行承销出售，”Henritze透露，但加上在拉斯维加斯发展及挑战所产生的各项费用，会使脱手价格达到最大值。

　　中桥收购大狼屋度假村酒店

　　2015年5月12日，中桥合伙公司完成了大狼屋度假村酒店的收购事宜。

　　Great Wolf目前拥有13家度假村，其中有两家在建，一家位于科罗拉多，另一家位于亚特兰大。该公司最近在佛罗里达州奥兰多的迪斯尼附近收购了50英亩的土地，在那里要建一个度假村。该度假村大约有300至600间套房，并配有一个室内的水上乐园，

　　中桥集团用Great Wolf旗下所有的房地产作为商业抵押贷款，它确保了此次收购交易的安全性，Rahm称。

　　“这是一家上市公司，在2012年时私有化(由Apollo全球管理公司管理)，但我们会继续关注它，”Rahm表示。“几年前，当他们试图上市时，它才被大家熟知。我们开始看到一些市场的波动性，并且已经开始接触他们。”

　　• 吸引力：Great Wolf的非传统酒店体验对于Centerbridge的高管是一个非常大的吸引力，Rahm称，和主题公园和酒店相比，他们赋予了水上乐园度假村在周期循环方面更多的弹性空间。他们有着大量忠诚的客人。我们认为我们可以以一个相当不错的价格完成这笔很棒的交易。

　　• 机会：Centerbridge将此次对Great Wolf的收购看作是在美国扩大影响力的机会，并且打破了实质性的障碍。Centerbridge旗下位于南加州的酒店耗资2亿5000万美金，迫使其竞争者陷入困境，Rahm表示：“增加供应的其中一个障碍就是要花费大量成本。进入这些市场的前置周期很长。我们会继续寻找其他市场。”

　　• 模式：Centerbridge想拥有大部分Great Wolf的酒店项目，但Rahm称，他们将继续寻找合作伙伴。而财产转换也是有可能的，Centerbridge也与一些态度积极的地方政府和EB-5投资移民项目接洽合作。Rahm表示，“国际上，我们更倾向于寻找合作伙伴。”

　　• 退出策略：Great Wolf度假村已经取得很大的成长，并且其与众不同的特点足以让其从市场上获利，Rahm说：“很大的一点好处是Great Wolf的各项业务，随着我们促其成长，将会有大量的出售机会。我们有很多的退出策略，这也是我们为什么喜欢它的一点。”